Logo farbig von Christian Doerfer Rechtsanwalt Fachanwalt für Mietrecht und Verkehrsrecht in Neuruppin und Wittstock

Befristeter Mietvertrag über Wohnräume

Mietvertrag Tipps vom Fachanwalt für Mietrecht

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag wird nur für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen.

Der Mieter hat dann bei Ende der Laufzeit weder einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses noch auf Einräumung einer Räumungsfrist.

Wann darf befristet werden?

Befristete Wohnraum-Mietverträge sind in Fällen möglich, in denen bereits bei Abschluss des Vertrages feststeht, dass nach Ende der Laufzeit eine Eigennutzung oder Modernisierung stattfinden soll.

Nur 4 Varianten für Befristung möglich

Nach § 575 BGB ist der Abschluss eines befristeten Mietvertrags nur in 4 bestimmten Fällen möglich:

Fall 1: Der Vermieter will die Wohnung nach Vertragsablauf für sich selbst oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen.

Fall 2: Die Wohnung soll nach Vertragsende beseitigt / abgerissen werden.

Fall 3: Die Wohnung soll nach Mietende so grundlegend verändert oder instandgesetzt werden, dass diese Maßnahmen in vermietetem Zustand nicht bzw. kaum möglich wären. 

Fall 4: Die Wohnung soll nach Vertragsablauf als Werkwohnung für einen Angestellten dienen.

Wenn keiner dieser vier Befristungsgründe besteht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis läuft dann unbefristet.

Weitere Voraussetzungen

Der Nutzungswille des Vermieters muss schon bei Vertragsschluss bestehen und der Befristungsgrund muss dem Mieter bis zum Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis läuft dann unbefristet.

Ist eine Umgehung der Vorschriften möglich?

Nein. Eine Umgehung der gesetzlichen Vorschriften zum Nachteil des Mieters führt dazu, dass die betreffende Vereinbarung unwirksam ist und das Mietverhältnis unbefristet läuft.

Beispiele für unwirksame Vereinbarungen

  • Befristung ohne (ausdrücklich benannten) Befristungsgrund,
  • Befristung mit einmalige Verlängerungsoption für einen festen Zeitraum,
  • Kettenmietverträge.

Unwirksame Befristung = Kündigungsverzicht

Eine unwirksame Befristung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12) u.U. zur Folge haben, dass dann ein unbefristeter Mietvertrag mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht vorliegt – wenn beide Vertragsparteien die feste Absicht hatten, sich für einen bestimmten Zeitraum fest zu binden.

War die unwirksame Befristung in einer (vom Vermieter gestellten) Formularklausel im Mietvertrag enthalten, kann die unwirksame Befristung in einen maximal 4 Jahre dauernden beiderseitigen Kündigungsverzicht umgedeutet werden.

Wurde die (unwirksame) Befristung zwischen den Parteien ausdrücklich ausgehandelt, kann der Kündigungsverzicht auch länger als 4 Jahre dauern.

Download

Download Urteil
BGH VIII ZR 388/12 Unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann Kündigungsverzicht bedeuten
BGH VIII ZR 388-12.pdf
PDF-Dokument [52.2 KB]

Auskunftspflicht des Vermieters

Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter:

Frühestens vier Monate vor Vertragsablauf muss der Vermieter dem Mieter – wenn dieser es verlangt – mitteilen, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Die Auskunft muss innerhalb eines Monats erteilt werden.

Versäumt der Vermieter diese Frist, muss das Mietverhältnis um die Dauer der Verspätung verlängert werden (wenn der Mieter dies wünscht).

Tipp für Mieter:

Tipps vom Fachanwalt

Haben Sie ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen? Dann sollten Sie unbedingt Ihren Mietvertrag von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Ein großer Teil der befristeten Mietverhältnisse läuft in Wirklichkeit unbefristet, da die Befristungen unwirksam sind.

Dies könnte Sie auch interessieren