Logo farbig von Christian Doerfer Rechtsanwalt Fachanwalt für Mietrecht und Verkehrsrecht in Neuruppin und Wittstock

Betriebskostenabrechnung nach Mietminderung

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Dass Mieter die Miete wegen Wohnungsmängeln mindern, gehört bei Hausverwaltungen und gewerblichen Vermietern zum Alltagsgeschäft.

Es stellt sich jedoch häufig die Frage, wie die gekürzten Mietzahlungen zu buchen und später bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen sind.

Mietzahlungen setzen sich i.A. aus der Kaltmiete und der Betriebskostenvorauszahlung zusammen. Die zahlenmäßige Zusammensetzung ergibt sich aus dem Mietvertrag.

Diese Berechnungsformel ist jedoch nicht mehr ohne weiteres anwendbar, wenn der Mieter die Miete gemindert hat.

Es gibt für dieses Problem mehr oder weniger kreative Lösungsansätze:

Eine Fraktion verteilt den geminderten Zahlbetrag anteilig auf die Kaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlung.

Eine andere Auffassung teilt den vom Mieter gezahlten Betrag so auf, dass sich nur der Kaltmiete-Anteil verringert, während die Betriebskostenvorauszahlungs-Anteil in voller Höhe gebucht wird.

Beide Lösungsansätze sind unzutreffend – obwohl sie zum gleichen Ergebnis führen.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.04.2011 (VIII ZR 223/10) klar und überzeugend die einzig richtige Berechnungsmethode dargestellt:

Eine eventuelle Nachforderung des Vermieters errechnet sich aus der Differenz zwischen der geschuldeten Miete ( = Soll) und den vom Mieter geleisteten Zahlungen ( = Ist).

Die Sollmiete für das abgerechnete Jahr entspricht der Summe aus der geschuldeten Jahres-Kaltmiete und den auf den Mieter entfallenden Betriebskosten.

Hiervon sind alle Zahlungen des Mieters abzuziehen.

Kurzformel:  Nachforderung = (Jahreskaltmiete + Betriebskosten) ./. Zahlungen

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