Dringende Instandsetzung auch bei finanziellem Engpass

In Wohnungseigentümergemeinschaften sind die Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich gemeinschaftlich verantwortlich.

Dies betrifft sowohl die Beschlussfassung über die zu treffenden Maßnahmen als auch die Kostentragung.

Die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Maßnahmen müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Zwingender Bestandteil einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist auch die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.

Kommt es aufgrund von Witterungseinflüssen, Materialermüdung, Abnutzungserscheinungen o.ä. zu Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum, die einer dringenden Sanierung bedürfen, müssen diese im Rahmen der gesetzlich gebotenen Verwaltung unverzüglich durchgeführt werden.

Hierzu zählen z.B.

Undichtigkeiten des Daches
Feuchtigkeitsschäden im Keller
Defekte Wohnungs- oder Hauseingangstüren
Fassadenschäden
Undichte oder beschädigte Fenster
Mängel der Heizungsanlage
Schäden an Versorgungsleitungen.

Bei der Planung und Durchführung von Sanierungsvorhaben müssen grundsätzlich bestimmte Regeln beachtet werden:

Die Maßnahme muss wirtschaftlich sein. Um dies sicherzustellen, sollten Angebote verschiedener Fachfirmen eingeholt werden, um Preisvergleiche anstellen zu können.

Die Maßnahme darf die Wohnungseigentümer nicht finanziell überfordern.

Im Rahmen der Abwägung dieser Faktoren können die Wohnungseigentümer entscheiden, ob, wann und in welcher Reihenfolge einzelne Arbeiten durchzuführen sind.

Kommt es jedoch zu einem Schaden, der eine sofortige Sanierungsmaßnahme zwingend erforderlich macht, ist das Ermessen der Eigentümer eingeschränkt. In einem solchen Fall kann nicht mehr uneingeschränkt auf individuelle Belange eingegangen werden.

Vielmehr kann dann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Sanierung schnellstmöglich durchgeführt wird.

Es darf dann auch nicht auf das Alter oder die finanzielle Leistungsfähigkeit einzelner Eigentümer Rücksicht genommen werden.

Finanzielle Engpässe einzelner Wohnungseigentümer dürfen nicht dazu führen, dass zwingend erforderliche Sanierungen unterbleiben.

Andernfalls wäre die materielle Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft gefährdet – nämlich die Substanz des der Gemeinschaft gehörenden Gebäudes.

Eine zwingend nötige Reparatur darf daher nicht deshalb unterbleiben, weil einzelne Eigentümer nicht in der Lage sind, ihren Kostenanteil aufzubringen.

BGH, Urteil vom 17.10.2014 (V ZR 9/14)