Logo farbig von Christian Doerfer Rechtsanwalt Fachanwalt für Mietrecht und Verkehrsrecht in Neuruppin und Wittstock

Einfachere Klage auf Mietrückstände

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Viele Vermieter und Hausverwalter kennen das Problem:

Ein Mieter zahlt über Jahre hinweg die geschuldete Miete unregelmäßig und/oder in verschieden hohen Teilbeträgen. Irgendwann wird hierdurch das Mieterkonto so unübersichtlich, dass eine Zuordnung der einzelnen Zahlungen kaum noch möglich ist. Oft fehlt auch bei den Überweisungen ein eindeutiger Verwendungszweck.

Bekommt dann der Anwalt des Vermieters den Fall auf den Tisch, um den aufgelaufenen Mietrückstand einzuklagen, muss das chaotisch wirkende Mieterkonto so aufbereitet werden, dass das Gericht bereit ist, den Mietrückstand antragsgemäß auszuurteilen.

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 09.01.2013 den Vermietern bzw. ihren Anwälten die Sache etwas erleichtert.

Bisher hatten die Gerichte von der Vermieterseite meist gefordert, dass eine exakte Zuordnung der einzelnen Zahlungen zu den jeweiligen Monatsmieten erfolgen und eine nachvollziehbare Aufschlüsselung der Rückstände für jeden einzelnen Monat vorgelegt werden müsse.

War der Vermieter-Anwalt hierzu nicht in der Lage, weil der Mieter Dutzende von unterschiedlich hohen Einzel- und Ratenzahlungen geleistet und hierdurch für maximale Unübersichtlichkeit gesorgt hatte, konnte es passieren, dass das Gericht die Klage wegen Unschlüssigkeit abwies.

Diese Zeiten sind zum Glück vorbei.

Der BGH hat ausdrücklich eine „Saldoklage“ für zulässig erklärt.

Hiernach genügt es, wenn der Vermieter die in einem bestimmten Zeitraum zu zahlende Soll-Miete den in diesem Zeitraum geleisteten Ist-Zahlungen gegenüberstellt.

Wenn das „Ist“ geringer als das „Soll“ ist, liegt ein Mietrückstand vor, der dann vom Gericht tituliert wird.

Allerdings ist zu unterscheiden zwischen Zeiträumen, für die bereits die Betriebskosten abgerechnet wurden und solchen, die noch nicht abgerechnet wurden.

Rechenbeispiel:

Vereinbarte Kaltmiete: 500 EUR

Vereinbarte Betriebskosten-Vorauszahlung: 200 EUR

Vereinbarte Warmmiete: 700 EUR

Die vom Mieter in 2015 verbrauchten Betriebskosten betragen laut Betriebskostenabrechnung 3.000 EUR.

Für das Jahr 2016 wurde noch keine Betriebskostenabrechnung erstellt.

Der Mieter hat in 2015 insgesamt Zahlungen von 7.000 EUR geleistet.

Der Mieter hat in 2016 insgesamt Zahlungen von 6.000 EUR geleistet.

Wie hoch ist der Mietrückstand für den Zeitraum 01.01.2015 – 31.12.2016?

Lösung:

Soll-Kaltmiete 2015 (12 x 500,00)         6.000 EUR

Betriebskosten 2015                               3.000 EUR

Soll-Warmmiete 2016 (12 x 700,00)     8.400 EUR

Summe Soll-Miete                                 17.400 EUR

abzgl. Zahlungen                                 – 13.000 EUR

Mietrückstand                                           4.400 EUR

Durch diese Saldierung der Ist- und Sollbeträge ist der Mietrückstand einfach und übersichtlich zu ermitteln.

BGH, Urteil vom 09.01.2013 (VIII ZR 94/12)

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BGH VIII ZR 94/12 Saldoklage bei Mietrückständen aus mehreren Jahren ist zulässig
Berechnung Mietrückstand BGH VIII ZR 94-[…]
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