Kalte Räumung ohne Räumungstitel durch Vermieter Neuruppin Wittstock Mietrecht
Kalte Räumung ohne Räumungstitel durch Vermieter Neuruppin Wittstock Mietrecht

Kalte Räumung durch Vermieter

 

Mitunter kommt es vor, dass der Mieter einer Wohnung spurlos verschwindet und für den Vermieter nicht mehr auffindbar ist.

 

Für den Vermieter stellt sich dann die Frage, wie weiter vorzugehen ist.

 

Er hat in dieser Situation verständlicherweise die Absicht, die Wohnung neu zu vermieten, um den Mietausfall gering zu halten.

 

Auch dann, wenn der Mieter nicht mehr auffindbar ist, muss der Vermieter ein Räumungsurteil erwirken und die Wohnung durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen.

 

Eine eigenmächtige, titellose Räumung durch den Vermieter stellt verbotene Eigenmacht dar.

 

Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis bereits wirksam gekündigt wurde.

 

Wenn der Vermieter den aktuellen Aufenthaltsort des Mieters nachweislich nicht ermitteln kann, hilft die sogenannte öffentliche Zustellung, bei der die zuzustellenden Schriftstücke im Amtsgericht öffentlich ausgehängt werden.

 

Auf diese Weise kann auch gegen einen verschwundenen Mieter ein Räumungstitel erwirkt werden.

 

Unternimmt der Vermieter dagegen eine „kalte Räumung“ ohne Räumungstitel, indem er eigenmächtig in die vermietete Wohnung eindringt und die Sachen des Mieters herausschafft, macht er sich schadensersatzpflichtig – und zwar verschuldensunabhängig.

 

Der Vermieter kann nicht damit argumentieren, dass er aufgrund eines Irrtums davon ausgegangen sei, dass bei einem spurlos verschwundenen Mieter kein Räumungstitel erforderlich gewesen sei.

 

Er haftet für alle Schäden, die dem Mieter durch das Wegschaffen des Hausrats entstanden sind.

 

Da der eigenmächtig räumende Vermieter hat daher die Verpflichtung,

 

  • die geräumten Sachen des Mieters so zu behandeln, zu transportieren und einzulagern, dass diese weder verloren gehen noch beschädigt werden,
  • ein detailliertes Inventarverzeichnis der Sachen des Mieters anzulegen,
  • den Wert der Sachen des Mieters schätzen zu lassen.

 

Verlangt später der Mieter vom Vermieter seine Sachen heraus und stellt sich heraus, dass es zum Verlust oder zur Beschädigung von Gegenständen gekommen ist, kann der Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

 

Falls der Mieter im Schadensersatzprozess nicht mehr in der Lage ist, seine nach der Räumung verloren gegangenen Sachen genauer zu beschreiben und deren Wert anzugeben, kann er auf das vom Vermieter angefertigte Inventarverzeichnis und das beim Vermieter vorhandene Wertgutachten zurückgreifen.

 

Hat der Vermieter weder ein Bestandsverzeichnis noch eine Wertschätzung vornehmen lassen, geht das Beweisproblem des Mieters zu Lasten des Vermieters.

 

Der Vermieter muss dann beweisen, dass die verlustig gegangenen oder beschädigten Sachen des Mieters weniger wert waren als vom Mieter behauptet.

 

 

BGH, Urteil vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09)

 

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BGH VIII ZR 45-09 Kalte Räumung durch Ve[...]
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