Konkurrenzschutz bei Gewerbemiete

Wenn ein Gewerbetreibender oder Freiberufler Geschäftsräume anmietet, spielt es für ihn eine entscheidende Rolle, ob im gleichen Haus direkte Konkurrenten ansässig sind – oder künftig ansässig sein werden.

Ein Gewerbebetrieb, eine Praxis oder Kanzlei dient i.A. nur einem einzigen Zweck – nämlich der Erzielung von Gewinn, der mit den jeweiligen Kunden erwirtschaftet wird.

Lässt sich ein direkter Mitbewerber im gleichen Haus nieder, führt dies zwangsläufig zu einer Umverteilung der zu erzielenden Gewinne.

Im Extremfall kann die Eröffnung eines Konkurrenzgeschäfts im unmittelbaren Umfeld zum wirtschaftlichen Ruin des bereits ansässigen Gewerbetreibenden führen.

Dem kann durch eine Konkurrenzschutz-Klausel im Mietvertrag vorgebeugt werden.

In einer solchen Klausel verpflichtet sich der Vermieter, keine Mietverträge mit direkten Konkurrenten des Mieters im gleichen Objekt abzuschließen.

Dies entspricht üblicher Praxis in Gewerbemietverträgen und ist unproblematisch zulässig.

Eine solche Konkurrenzschutz-Klausel ist jedoch nicht erforderlich.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vermieter von Gewerberäumen auch ohne vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz verpflichtet, keine Mietverträge mit direkten Mitbewerbern eines bereits vorhandenen Gewerbemieters im gleichen Haus oder benachbarten Grundstücken abzuschließen.

Grund hierfür ist, dass der Vermieter seinen Gewerbemieter nicht in der Ausübung seines vertraglich vereinbarten Gebrauchs behindern soll.

Wie weit der - nicht vertraglich vereinbarte – Konkurrenzschutz geht und wer als direkter Mitbewerber des Mieters gilt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und muss jeweils anhand der konkreten Situation beurteilt werden.

Was gilt bei einem Verstoß des Vermieters gegen den Konkurrenzschutz?

Hält sich der Vermieter nicht an den Konkurrenzschutz (ob vertraglich vereinbart oder nicht), liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Schließt der Vermieter mit einem direkten Mitbewerber seines Mieters einen Gewerbemietvertrag im gleichen Objekt oder auf einem Nachbargrundstück ab, kann der Mieter die Miete mindern – wenn die neue Konkurrenzsituation den Mietgebrauch wesentlich beeinträchtigt.

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein.

Die Höhe der Mietminderung hängt vom konkreten Grad der Beeinträchtigung ab. Maßgeblich ist der wegen der neuen Konkurrenzsituation eingetretene Gewinnverlust des Mieters.

BGH, Urteil vom 10.10.2012 (XII ZR 117/10)