Vertragliche Möglichkeiten bei Vermietung von Wohnung und Garage
Häufig werden Wohnungen oder Häuser zusammen mit einer zugehörigen Garage bzw. einem Stellplatz vermietet.
Hierbei sind zwei Vertragskonstellationen denkbar:
1.) einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage,
2.) separate Mietverträge über Wohnung und Garage.
Oft besteht Unsicherheit darüber, wie bei einer Kündigung verfahren werden soll.
Müssen bzw. dürfen Wohnung und Garage getrennt gekündigt werden?
Ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage
Bei der Kündigung eines einheitlichen Mietvertrags ist zu beachten, dass die Wohnung und die Garage eine rechtliche Einheit bilden.
Wohnung und Garage können daher nicht getrennt gekündigt werden.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses führt daher zwangsläufig zu einer Vertragsbeendigung hinsichtlich Wohnung und Garage.
Das Mietverhältnis bzgl. der Garage unterliegt zudem dem Mieterschutz des Wohnraummietrechts.
Zwei separate Mietverträge über Wohnung und Garage
Bei getrennt abgeschlossenen Mietverträgen über Wohnung und Garage ist auf den ersten Blick davon auszugehen, dass zwei rechtlich selbstständige Vereinbarungen getroffen wurden.
Diese tatsächliche Vermutung ist jedoch widerlegt, wenn sich Wohnung und Garage auf dem selben Grundstück befinden.
In diesem Fall sind die beiden Objekte rechtlich und wirtschaftlich miteinander verknüpft. Es liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, das auch nur einheitlich gekündigt werden kann.
Das gilt auch dann, wenn der Garagen-Mietvertrag zeitlich nach dem Wohnungs-Mietvertrag geschlossen wurde.
Enthält jedoch der Garagenmietvertrag eine andere Kündigungsfrist oder andere Mietzahlungstermine als der Wohnraummietvertrag, muss davon ausgegangen werden, dass die Vertragsparteien zwei getrennte Vertragsverhältnisse wollten.
Wohnung und Garage müssen separat gekündigt werden, wenn sich die Objekte auf verschiedenen Grundstücken befinden.
Wohnung und Garage können nur einheitlich gekündigt werden, wenn sie sich auf dem selben Grundstück befinden und identische Kündigungsfristen und Mietzahlungsmodalitäten enthalten.
Kündigungsfrist
Wenn Wohnung und Garage nur einheitlich gekündigt werden können, gilt Wohnraummietrecht und damit nach § 573c Abs. 1 BGB eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten, also: Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.
Kann / muss die Garage separat gekündigt werden, gilt nach § 580a Abs. 1 BGB die gleiche Kündigungsfrist.
BGH-Urteil:
Urteil des BGH vom 12.10.2011 (VIII ZR 251/10)
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BGH VIII ZR 251/10 Kündigung von mitvermieteter Garage
Kündigung Garage BGH VIII ZR 251-10.pdf
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