Mängelanzeige des Mieters - Wichtige Tipps

Wenn in der gemieteten Wohnung nach Mietbeginn ein wesentlicher Mangel entsteht, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitteilen, § 536c Abs. 1 S. 1 BGB.

Verletzt der Mieter diese Pflicht, kann dies unangenehme Folgen haben:

• Kein Minderungsrecht,
• Kein Recht auf Zurückbehaltung der Miete,
• Kein Anspruch auf Mangelbeseitigung,
• Kein mangelbedingtes Kündigungsrecht,
• Kein Kostenersatz nach Selbstbeseitigung des Mangels,
• evtl. Schadensersatzanspruch des Vermieters.

Dies gilt selbstverständlich nicht, wenn dem Vermieter der Mangel auch ohne Mitteilung des Mieters schon bekannt war.

Wird der (dem Vermieter unbekannte) Mangel verspätet angezeigt, ist eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich.

Eine Mietminderung tritt frühestens ab dem Zeitpunkt ein, in dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel erlangt hat. Auf welche Weise bzw. von wem der Vermieter von dem Mangel erfahren hat, spielt keine Rolle.

Verlangt der Vermieter Schadensersatz, weil der Mieter einen Mangel nicht angezeigt hat, muss er darlegen und beweisen, dass der Mieter seine Anzeigepflicht schuldhaft verletzt hat (BGH, Urteil vom 05.12.2012, VIII ZR 74/12). 

Welchen Inhalt muss die Mängelrüge haben?

Die Mängelanzeige des Mieters muss lediglich eine verständliche Beschreibung des Mangels enthalten - also nur die Mangelsymptome.

Der Mieter muss nicht exakt darlegen,

• in welchem Umfang der Mangel die Bewohnbarkeit der Wohnung beeinträchtigt,
• wie hoch der Prozentsatz der Minderung sein soll,
• welche Ursache der Mangel hat.

Die Anforderungen an die Mängelanzeige des Mieters dürfen also nicht überspannt werden (BGH, Beschluss vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11).

TIPP: Das Mängelanzeige-Schreiben an den Vermieter sollte Folgendes enthalten:

• eine verständliche Beschreibung des Mangels, 
• den Zeitpunkt des ersten Auftretens des Mangels,
• eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung,
• eine Frist für die Mangelbeseitigung.

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CHRISTIAN DOERFER

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