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Mieter müssen Instandhaltungsmaßnahmen dulden

Hand in a construction glove hammers a nail into a wooden beam with a hammer

Probleme wegen Instandhaltung und Instandsetzung

Ein vermietetes Haus muss zwangsläufig vom Vermieter regelmäßig instandgesetzt und instandgehalten werden, da es abgewohnt wird und der Witterung und sonstigem Verschleiß ausgesetzt ist.

Zu diesen Arbeiten zählen u.a.:

  • Austausch defekter Wasser- u. Abwasserleitungen,
  • Ersatz oder Reparatur defekter Fenster,
  • Schönheitsreparaturen,
  • Austausch defekter Sanitärinstallation,
  • Ersetzung defekter Gemeinschaftsantenne,
  • Erneuerung des Treppenhauses,
  • Einbau neuer Wohnungseingangstür,
  • Arbeiten an der Fassade.

Hierbei kommt es hin und wieder zu Problemen, wenn Mieter sich weigern, dem Vermieter bzw. den von diesem beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung zu gestatten.

Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind zu dulden?

Es muss sich um erforderliche Maßnahmen handeln, die der Erhaltung des Mietobjekts dienen.

Hierzu zählen u.a.:

  • Austausch defekter Wasser- u. Abwasserleitungen,
  • Ersatz oder Reparatur defekter Fenster,
  • Schönheitsreparaturen,
  • Austausch defekter Sanitärinstallation,
  • Ersetzung defekter Gemeinschaftsantenne,
  • Erneuerung des Treppenhauses,
  • Einbau neuer Wohnungseingangstür,
  • Arbeiten an der Fassade.

Ankündigungspflicht des Vermieters

Der Vermieter muss dem Mieter Art und Umfang der bevorstehenden Maßnahmen ankündigen.

Dies kann auch mündlich geschehen.

Die Ankündigung muss rechtzeitig erfolgen. Eine feste Frist ist nicht vorgeschrieben.

Die Dauer der Vorlaufzeit hängt davon ab, wie umfangreich und langwierig die Arbeiten sein werden und wie stark der Mieter hierdurch eingeschränkt sein wird.

Erfolgt die Ankündigung nicht rechtzeitig, kann der Mieter dem Vermieter bzw. den Handwerkern den Zutritt verweigern.

Dies gilt nicht bei dringenden Notmaßnahmen, die ohne Ankündigung durchgeführt werden können.

Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter muss dem Vermieter bzw. den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Mietwohnung gestatten, wenn dies zur Durchführung der Arbeiten erforderlich ist.

Er muss auch die Einwirkungen dulden, die zwangsläufig mit den Baumaßnahmen verbunden sind, wie z.B.:

  • Lärm,
  • Staub,
  • Gerüche,
  • Erschütterungen.

Hiermit u.U. verbundene Härten sind hinzunehmen.

Der Mieter darf die Arbeiten nicht behindern oder verhindern.

Er darf den Zutritt zur Wohnung auch nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter ihm zusichert, dass er die Kosten eventueller Bauschäden bezahlt oder die bevorstehenden Arbeiten minutiös erläutert.

Mitwirkung des Mieters

Der Mieter muss bei den Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht aktiv mitwirken.

Erforderliche

  • Abbauten,
  • Umbauten,
  • Sicherungsmaßnahmen,
  • Reinigungsarbeiten,
  • Transportarbeiten,
  • Aufräumarbeiten

sind vom Vermieter bzw. seinen Beauftragten durchzuführen.

Allerdings hat der Mieter seine Einrichtungsgegenstände und persönliche Sachen, die von den Arbeiten betroffen sind, so zusammenzustellen, dass sie umgestellt, umgeräumt oder abgedeckt werden können.

Ersatzwohnung für Mieter

Sind die Maßnahmen so umfangreich, laut oder staubig, dass der Mieter die Wohnung während der Bauarbeiten verlassen muss, hat ihm der Vermieter Ersatzwohnraum (Wohnung, Hotelzimmer) zur Verfügung zu stellen, vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. A., §555a Rn. 34. 

Während des Zeitraums der Unbewohnbarkeit muss der Mieter keine Miete bezahlen, vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. 

Die Höhe einer möglichen Beteiligung des Mieters an den Kosten der Ersatzwohnung bzw. des Hotelzimmers hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Die Kostenbeteiligung darf jedoch nicht höher sein als seine vertraglich vereinbarte Wohnungsmiete, vgl. Schmidt-Futterer, § 555d Rn. 95.

Nach Abschluss der Arbeiten

Der Vermieter muss veranlassen, dass die vermietete Wohnung nach Abschluss der Arbeiten wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt wird.

Hierzu zählen u.a.:

  • Reinigungsarbeiten,
  • Zurückstellen von Möbeln, Einrichtungsgegenständen.

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