Urteile Bundesgerichtshof Betriebskostenvorauszahlungen Neuruppin Wittstock Mietrecht
Urteile Bundesgerichtshof Betriebskostenvorauszahlungen Neuruppin Wittstock Mietrecht

Rechtsprechung des BGH zu Betriebskosten-Vorauszahlungen

 

 

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung zu entrichten sind, § 556 Abs. 2 BGB.

 

Über eine Pauschale muss der Vermieter üblicherweise nicht abrechnen, da mit der Pauschalzahlung sämtliche Betriebskosten abgegolten sind.

 

Über vom Mieter geleistete Vorauszahlungen muss der Vermieter jedoch jährlich abrechnen, § 556 Abs. 3 BGB.

 

 

 

 

Mitunter stellt sich nach der ersten Betriebskostenabrechnung heraus, dass die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen deutlich zu niedrig waren. Der Mieter muss in diesem Fall eine sehr hohe Nachzahlung leisten.

 

Dies führt dann meist zu Vorwürfen des Mieters gegenüber dem Vermieter, dass dieser im Mietvertrag bewusst zu niedrige Vorauszahlungen angesetzt habe, um eine niedrige Warmmiete vorgaukeln zu können.

 

Der Vermieter begeht jedoch in einem solchen Fall keine schuldhafte Pflichtverletzung, wenn nicht ausnahmsweise nachweisbar ist, dass tatsächlich eine Täuschungsabsicht vorlag (Urteil des BGH vom 11.02.2004, VIII ZR 195/03). 

 

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BGH VIII ZR 195-03 Vom Vermieter zu nied[...]
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Eine Betriebskostenabrechnung muss zwingend die vom Mieter im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigen.

 

Tut der Vermieter dies fehlerhaft, indem er z.B. von einer falschen Vorauszahlungshöhe ausgeht, führt dies „nur“ zur materiellen Fehlerhaftigkeit der Abrechnung, weshalb dann der Abrechnungsbetrag korrigiert werden muss.

 

Die Abrechnung wird hierdurch nicht formell (also vollkommen) unwirksam (Urteil des BGH vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10).

 

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BGH VIII ZR 240-10 zu niedrige Vorauszah[...]
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Die Abrechnung wird selbst dann nicht formell (also vollkommen) unwirksam, wenn der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen gar nicht berücksichtigt (Urteil des BGH vom 15.02.2012, VIII ZR 197/11).

 

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BGH VIII ZR 197-11 Betriebskostenabrechn[...]
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Fallen die vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten höher oder niedriger aus als die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen, kann die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen durch eine bloße Mitteilung in Textform angepasst werden – und zwar sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter, § 560 Abs. 4 BGB.

 

Eine Vereinbarung über die Anpassung ist nicht erforderlich. Die Anpassungswirkung tritt mit Zugang der Anpassungserklärung kraft Gesetzes ein.

 

 

 

 

Eine Anpassung der Höhe der Vorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich. Eine rückwirkende Anpassung kommt nicht in Betracht (Urteil des BGH vom 18.05.2011, VIII ZR 271/10).

 

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BGH VIII ZR 271-10 Vorauszahlungsanpassu[...]
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Allerdings ist die Anpassung der Vorauszahlungshöhe nur möglich, wenn die vorangegangene Betriebskostenabrechnung formell und inhaltlich ordnungsgemäß war.

 

Andernfalls ist die Anpassung unwirksam, da sie dann auf einer nicht ordnungsgemäßen Grundlage beruht (Urteil des BGH vom 15.05.2012, VIII ZR 246/11).

 

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BGH VIII ZR 246-11 Anpassung der Vorausz[...]
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Die Höhe der Anpassung der Vorauszahlungen hängt vom Ergebnis der letzten Abrechnung ab – allerdings können auch andere Umstände eine Rolle spielen.

 

So kann z.B. eine Änderung der Anzahl der Bewohner der Wohnung oder ein drastischer Anstieg einzelner Betriebskosten bei der Prognose der künftig zu erwartenden Gesamtbetriebskosten zu berücksichtigen sein.

 

Allerdings ist ein pauschaler Sicherheitszuschlag, der ohne konkreten Anlass vom Vermieter vorgenommen wird, unwirksam (Urteil des BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).

 

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BGH VIII ZR 294-10 Vorauszahlungsanpassu[...]
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Ist die vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung - und damit auch das Abrechnungsergebnis - fehlerhaft , kann der Mieter auf der Grundlage eines von ihm selbst (korrekt) errechneten Abrechnungsergebnisses eine Anpassung der Vorauszahlungen vornehmen.

 

Die Anpassungserklärung muss sich also nicht zwingend an dem vom Vermieter möglicherweise falsch berechneten Abrechnungsbetrag orientieren, sondern an dem Abrechnungsbetrag, der rechnerisch richtig ist (Urteil des BGH vom 06.02.2013, VIII ZR 184/12).

 

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BGH VIII ZR 184-12 Vorauszahlungsanpassu[...]
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