Urteile BGH Eigenbedarfskündigung Neuruppin Wittstock Mietrecht
Urteile BGH Eigenbedarfskündigung Neuruppin Wittstock Mietrecht

Rechtsprechung des BGH zur Eigenbedarfskündigung

 

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren eine Vielzahl von Entscheidungen zum Thema Eigenbedarfskündigung in Wohnraummietverhältnissen veröffentlicht.

 

Hierbei handelt es sich um ein wichtiges und kontroverses Themengebiet, das häufig vor Gericht landet.

 

Nachfolgend die wichtigsten BGH-Entscheidungen zum Download:

 

 

 

Formelle Anforderungen an das Kündigungsschreiben

 

In den nachstehenden Entscheidungen hat der BGH die formellen Anforderungen an das vom Vermieter zu erstellende Kündigungsschreiben präzisiert. Dies betrifft insbesondere den Inhalt und Umfang der erforderlichen Begründung.

 

Die Eigenbedarfskündigung muss begründet werden

 

Die Person, für die der Wohnbedarf geltend gemacht wird, muss namentlich benannt werden.

 

Auch das konkrete Interesse dieser Person muss dargelegt werden. Allerdings sind keine detaillierten Angaben zur bisherigen Wohnsituation desjenigen, der die Wohnung beziehen möchte, erforderlich.

 

Tatsachen, die dem gekündigten Mieter bereits nachweislich bekannt sind, müssen im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden. Hier genügt eine Bezugnahme auf frühere Mitteilungen.

 

Es ist nicht erforderlich, den Lebensgefährten der Person, die die Wohnung beziehen möchte, in der Kündigung namentlich zu benennen.

 

Die Kündigung muss auch keine Details dazu enthalten, welche anderweitigen Wohnmöglichkeiten (außer der gekündigten Wohnung) für die Person bestehen, die in die gekündigte Wohnung einziehen möchte.

 

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BGH VIII ZR 70-09 Formelle Anforderungen an Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 70-09 Eigenbedarf Kündigung [...]
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BGH VIII ZR 317-10 Formelle Anforderungen an Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 317-10 Eigenbedarf Kündigung[...]
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BGH VIII ZR 284-13 Notwendiger Inhalt der Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 284-13 Eigenbedarf Kündigung[...]
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BGH VIII ZR 270-15 Notwendiger Inhalt der Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 270-15 Notwendiger Inhalt de[...]
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Privilegierte Personen

 

Aus den folgenden Urteilen ergibt sich, für welche Personen (als künftige Nutzer der Wohnung) eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. 

 

Hierzu zählen u.a. folgende Verwandte des Vermieters:

 

  • Eltern,
  • Kinder,
  • Geschwister,
  • Nichten und Neffen,
  • Schwager / Schwägerin (bei enger Bindung).

 

Ist der Vermieter eine juristische Person, eine Gesellschaft o.ä., kommen folgende Personen (nicht) in Betracht:

 

Bei einer Wohnungsgenossenschaft kommt eine Eigenbedarfskündigung eines Genossenschaftsmitglieds zugunsten eines anderen Genossenschaftsmitglieds in Betracht, wenn sich das gekündigte Mitglied einer schweren Verfehlung schuldig gemacht hat und die Wohnung für ein anderes Mitglied gebraucht wird.

 

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kommt eine Kündigung in Betracht, wenn für einen Gesellschafter der GbR oder einen Angehörigen eines Gesellschafters Eigenbedarf besteht. Dies gilt auch dann, wenn der begünstigte Gesellschafter der GbR noch nicht angehörte, als der Mietvertrag geschlossen wurde.

 

Bei einer Kommanditgesellschaft (KG) kommt ein Eigenbedarf im eigentlichen Sinne nicht in Betracht, da die KG weder eine Person ist noch Familienmitglieder haben kann. Allerdings kommt eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitarbeiters oder des Geschäftsführers der KG unter Umständen in Betracht.

 

Bei einer GmbH & Co. KG, einer "normalen" Kommanditgesellschaft oder einer offenen Handelsgesellschaft  (oHG) ist eine Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter nicht möglich.

 

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BGH VIII ZR 276-02 Geschwister des Vermieters Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 276-02 Geschwister des Vermi[...]
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BGH VIII ZR 159-09 Nichten und Neffen des Vermieters Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 159-09 Nichten und Neffen de[...]
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BGH VIII ZR 247-08 Schwager des Vermieters unter Umständen Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 247-08 Schwager des Vermiete[...]
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BGH VIII ZR 22/03 Bei Genossenschaft ist Eigenbedarf möglich
BGH VIII ZR 22-03 Genossenschaft Eigenbe[...]
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BGH VIII ZR 74-11 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 74-11 Gesellschaft bürgerlic[...]
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BGH VIII ZR 231-08 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 231-08 Gesellschaft bürgerli[...]
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BGH VIII ZR 271-06 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 271-06 Gesellschaft bürgerli[...]
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BGH VIII ZR 232-15 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 232-15 Gesellschaft bürgerli[...]
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BGH VIII ZR 113-06 Kommanditgesellschaft keine Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 113-06 Kommanditgesellschaft[...]
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BGH VIII ZR 122-06 Kommanditgesellschaft keine Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 122-06 Kommanditgesellschaft[...]
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BGH VIII ZR 210-10 GmbH & Co. KG keine Eigenbedarfskündigung möglich
BGH VIII ZR 210-10 Gesellschafter einer [...]
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Berufliche Nutzung durch Vermieter als Eigenbedarfsgrund

 

Der Vermieter darf auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für seine berufliche Tätigkeit nutzen möchte.

 

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BGH VIII ZR 127-05 Berufliche Nutzung durch Vermieter ist auch Eigenbedarf
BGH VIII ZR 127-05 Berufliche Nutzung du[...]
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BGH VIII ZR 330-11 Berufliche Nutzung durch Vermieter ist auch Eigenbedarf
BGH VIII ZR 330-11 Berufliche Nutzung du[...]
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Ersatzwohnung

 

In den folgenden Entscheidungen befasste sich der BGH mit der Frage, ob und unter welchen Umständen der Vermieter dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter eine Ersatzwohnung anbieten muss.

 

Die Ersatzwohnung muss im selben Haus oder der selben Wohnanlage liegen.

 

Die Ersatzwohnung muss mit der gekündigten Wohnung vergleichbar sein.

 

Der Vermieter muss zum Kündigungszeitpunkt über die Ersatzwohnung verfügen können. Wird diese erst frei, nachdem der gekündigte Mieter aus der gekündigten Wohnung ausziehen muss, besteht keine Anbietungspflicht des Vermieters.

 

Wird die Pflicht zum Anbieten der Ersatzwohnung verletzt, bleibt die Eigenbedarfskündigung trotzdem wirksam. Der Mieter hat jedoch einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter.

 

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BGH VIII ZR 78-10 Ersatzwohnung Informationspflichten des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 78-10 Ersatzwohnung Informat[...]
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BGH VIII ZR 276-02 Ersatzwohnung Pflicht zum Anbieten nach Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 276-02 Ersatzwohnung Pflicht[...]
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BGH VIII ZR 292-07 Ersatzwohnung Pflicht zum Anbieten nach Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 292-07 Ersatzwohnung Pflicht[...]
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BGH VIII ZR 311-02 Ersatzwohnung Pflicht zum Anbieten nach Eigenbedarfskündigung
BGH VIII ZR 311-02 Ersatzwohnung Pflicht[...]
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BGH VIII ZR 232-15 Verletzung Anbietpflicht Schadensersatz
BGH VIII ZR 232-15 Verletzung Anbietpfli[...]
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Vorgetäuschter Eigenbedarf

 

Ein sehr häufig von den gekündigten Mietern erhobener Vorwurf: der Vermieter hat den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um den unliebsamen Mieter loszuwerden.

 

Unter bestimmten Voraussetzungen kommt in solchen Fällen ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter in Betracht.

 

Wer eine Wohnung vermietet, obwohl er schon bei Abschluss des Mietvertrages einen Eigenbezug in Betracht zieht oder fest beabsichtigt, handelt widersprüchlich. Eine Eigenbedarfskündigung wird in diesen Fällen unwirksam.

 

Ein Vermieter muss nicht schon vor Abschluss eines Mietvertrages eine umfangreiche Prognose dazu anstellen, ob gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt ein Eigenbezug in Betracht kommen könnte.

 

Entsteht eine Eigenbedarfssituation schon kurz nach Beginn des Mietverhältnisses, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn der Vermieter dies bei Vertragsschluss noch nicht vorhersehen konnte.

 

Hält der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter die (formell unwirksame) Kündigung für rechtmäßig und zieht aus der Wohnung aus, kann er trotzdem einen Schadensersatzanspruch geltend machen, wenn er die Kündigung für plausibel halten durfte.

 

Das gilt auch dann, wenn er mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließt und dabei der Überzeugung war, dass er die Wohnung wegen der Kündigung räumen muss.

 

Kommt es zum Prozess wegen Schadensersatzes wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, hat der Mieter nicht die (übliche) volle Beweislast dafür, dass der Vermieter ihn getäuscht hat. Wenn nach Auszug des Mieters die angekündigte Eigennutzung nicht stattfindet, besteht zunächst der Verdacht des vorgeschobenen Eigenbedarfs. Der Vermieter muss dann nachvollziehbar und detailliert darstellen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hat der Vermieter diese Begründung vorgelegt, muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter schon zum Kündigungszeitpunkt wusste, dass eine Eigennutzung tatsächlich gar nicht geplant ist.

 

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BGH VIII ZR 99-14 Vorgetäuschter Eigenbedarf Schadensersatz des Mieters wird nicht durch Aufhebungsvertrag ausgeschlossen
BGH VIII ZR 99-14 Vorgetäuschter Eigenbe[...]
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BGH VIII ZR 154-14 Künftiger Eigenbedarf bei Vertragsschluss bereits von Vermieter erwogen
BGH VIII ZR 154-14 Künftiger Eigenbedarf[...]
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BGH VIII ZR 231-07 Vorgetäuschter Eigenbedarf Schadensersatz des Mieters nicht durch Aufhebungsvertrag ausgeschlossen
BGH VIII ZR 231-07 Vorgetäuschter Eigenb[...]
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BGH VIII ZR 233-12 Eigenbedarf kurz nach Vertragsschluss entstanden kein Rechtsmissbrauch des Vermieters
BGH VIII ZR 233-12 Eigenbedarf kurz nach[...]
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BGH VIII ZR 368-03 Vorgetäuschter Eigenbedarf Schadensersatz Beweislast des Mieters
BGH VIII ZR 368-03 Vorgetäuschter Eigenb[...]
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Wegfall des Eigenbedarfs

 

In den nachfolgenden Entscheidungen befasste sich der BGH mit Situationen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters nach Ausspruch der Kündigung weggefallen war.

 

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BGH VIII ZR 313-08 Wegfall des Eigenbedarfs Schadensersatzanspruch des Mieters
BGH VIII ZR 313-08 Wegfall des Eigenbeda[...]
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BGH VIII ZR 339-04 Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist ist unschädlich ABER Wegfall während Kündigungsfrist verpflichtet Vermieter zur Mitteilung an Mieter
BGH VIII ZR 339-04 Wegfall des Eigenbeda[...]
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Angemessenheit des Wohnbedarfs des Vermieters

 

Macht der gekündigte Mieter im Prozess geltend, dass die Wohnung für den Vermieter oder die begünstigte Person viel zu groß und / oder zu luxuriös sei, ist dies nur eingeschränkt durch die Gerichte überprüfbar.

 

Maßgeblich ist nur die Frage, ob der geltend gemachte Wohnbedarf derart stark überzogen ist, dass dem Vermieter Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden kann.

 

Die Frage der Angemessenheit der Wohnung für den Begünstigten darf durch das Gericht nicht geprüft werden, sondern nur, ob Rechtsmissbrauch vorliegt.

 

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BGH VIII ZR 166-14 Angemessenheit des Wohnbedarfs
BGH VIII ZR 166-14 Angemessenheit des Wo[...]
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