BGH Urteile Mietkaution Neuruppin Wittstock Mietrecht
BGH Urteile Mietkaution Neuruppin Wittstock Mietrecht

Rechtsprechung des BGH zur Mietkaution

 

Das Thema Mietkaution ist immer wieder Gegenstand von gerichtlichen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weshalb sich der Bundesgerichtshof wiederholt damit auseinandersetzen musste.

 

Nachfolgend eine kurze Übersicht über einige der wichtigsten Entscheidungen des BGH zur Mietkaution mit den Urteilen zum Download:

 

Maximale Höhe der Mietkaution

 

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution 3 Monats-Kaltmieten nicht übersteigen. Zudem ist der Mieter berechtigt, die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen.

 

Eine mietvertragliche Vereinbarung, die hiervon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam.

 

Hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Mietkaution geleistet, die höher als 3 Monats-Kaltmieten ist, kann er den überschießenden Betrag vom Vermieter herausverlangen und - falls erforderlich - einklagen.

Download Urteil
Mietkaution maximal 3 Kaltmieten
BGH VIII ZR 243-03 Zuätzliche Sicherheit[...]
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Download Urteil
Rückforderungsanspruch des Mieters bei Kaution höher als 3 Monatsmieten
BGH VIII ZR 91-10 Rückforderungsanspruch[...]
PDF-Dokument [130.8 KB]

Keine Verwertung der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

 

Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Mietkaution durch den Vermieter nur dann verwertet werden, wenn seine Forderung vom Mieter nicht bestritten wird. Der BGH begründet dies mit dem Treuhandcharakter der Mietsicherheit.

 

Widerspricht also der Mieter einer angeblichen Forderung des Vermieters, darf sich der Vermieter nicht an der Mietkaution "bedienen", um seinen behaupteten Anspruch zu decken.

 

Greift der Vermieter trotzdem auf die Kaution zu, kann der Mieter verlangen, dass die Kaution wieder "aufgefüllt" und insolvenzfest angelegt wird. Dies kann der Mieter auch gerichtlich durchsetzen.

 

Dies gilt jedoch nur bei Mietverhältnisses über Wohnraum.

 

Download Urteil
Verwertung der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nur wegen unstreitiger Forderungen des Vermieters
BGH VIII ZR 234-13 Verwertung Mietkautio[...]
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Keine feste Frist für Rückzahlung der Kaution an den Mieter

 

Der Vermieter muss die Mietkaution erst dann an den Mieter auszahlen, wenn keinerlei zu sichernde Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen.

 

Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Prüfung und Abrechnung zuzugestehen. Die Dauer dieser Abrechnungsfrist ist nicht gesetzlich geregelt.

 

Die von vielen Vermietern und Hausverwaltungen quasi gewohnheitsrechtlich beanspruchte Abrechnungsfrist von 6 Monaten gibt es nicht. Die Fälligkeit der Kautionsrückzahlung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

 

Hat der Vermieter eine Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die bereits verjährt ist, darf er wegen dieser verjährten Forderung nicht auf die Mietkaution zugreifen.

Download Urteil
Frist für Rückzahlung der Mietkaution
BGH VIII ZR 263-14 Frist für Rückzahlung[...]
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Mietkaution dient nicht der Absicherung mietfremder Forderungen

 

Die Mietkaution dient ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis stammen.

 

Es ist ihm daher untersagt, die Mietsicherheit wegen Ansprüchen zu verwerten, die keinen mietvertraglichen Ursprung haben.

 

Download Urteil
Keine Aufrechnung des Vermieters gegen Kaution wegen mietfremder Forderungen
BGH VIII ZR 36-12 Keine Aufrechnung durc[...]
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Insolvenzfeste Anlage der Kaution durch den Vermieter

 

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen – und insolvenzfest – anzulegen. Hierdurch soll verhindert werden, dass die Mietsicherheit im Falle von finanziellen Schwierigkeiten des Vermieters in die Insolvenzmasse gelangt und für den Mieter nicht mehr zur Verfügung steht.

 

Ist der Vermieter nicht in der Lage, dem Mieter ein insolvenzfestes Bankkonto zu benennen, darf dieser die Zahlung der Kaution verweigern.

 

Falls der Vermieter dem Mieter nicht nachweisen kann, dass die Mietkaution insolvenzfest angelegt wurde, darf der Mieter einen Teil der Miete (in Höhe der Kaution) zurückbehalten.

Download Urteil
Mietkaution ist erst nach Benennung eines insolvenzfesten Kontos zu zahlen
BGH VIII ZR 98-10 Kaution erst zu zahlen[...]
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Download Urteil
Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei nicht insolvenzfest angelegter Mietkaution
BGH VIII ZR 336-08Zurückbehaltungsrecht [...]
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Mietkaution und Vermieterwechsel

 

Eigentumswechsel nach dem 01.09.2001

 

Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer auch bezüglich der vom Mieter geleisteten Mietkaution in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

 

Falls der Mieter am Ende des Mietverhältnisses seine Mietsicherheit nicht vom neuen Eigentümer zurückerhält, kann er sich an den alten Eigentümer wenden, § 566a BGB.

 

Hat der Mieter vor dem Verkauf der Immobilie seine Mietkaution bereits an den alten Vermieter geleistet, kann der neue Eigentümer die Mietsicherheit nicht nochmals vom Mieter verlangen.

 

Hat der bisherige Eigentümer die Mietkaution an den Mieter zurückgegeben, ist der Mieter verpflichtet, diese an den neuen Vermieter zu leisten.

 

 

Eigentumswechsel vor dem 01.09.2001

 

Hat der Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer bereits vor dem 01.09.2001 stattgefunden, wird es für den Mieter u.U. schwieriger, die Kaution vom neuen Eigentümer zurückzubekommen.

 

Er muss dann nämlich darlegen und beweisen, dass der ehemalige Vermieter die Kaution an den neuen Vermieter tatsächlich ausgehändigt hat.

 

Vor dem 01.09.2001 galt noch das alte Mietrecht, wonach der neue Eigentümer die Kaution nur dann an den Mieter zurückzahlen muss, wenn er die Kaution tatsächlich vom alten Eigentümer erhalten hat oder sich gegenüber dem alten Vermieter gegenüber zur Rückzahlung an den Mieter verpflichtet hat.

 

Download Urteil
Rückgabe der Mietkaution an Mieter durch bisherigen Vermieter
BGH VIII ZR 206-10 Rückgabe der Kaution [...]
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Download Urteil
Mietkaution bei Eigentumswechsel vor dem 01.09.2001
BGH VIII ZR 372-04 Mietkaution bei Eigen[...]
PDF-Dokument [25.8 KB]

Gewerbemieter darf Kaution nicht zurückbehalten

 

Ein Gewerbemieter hat kein Recht zur Zurückbehaltung der Mietkaution, wenn der Vermieter das Mietobjekt nicht im vereinbarten Zustand übergibt.

 

Die Kaution dient dazu, den Vermieter bezüglich seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern - und zwar ohne Rücksicht auf eventuelle Gegenansprüche des Mieters.

 

Download Urteil
Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mangel der Mietsache
BGH XII ZR 255-04 Kein Zurückbehaltungsr[...]
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Rückzahlung der Mietkaution bei zu erwartender Betriebskostennachzahlung

 

Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter einen Teil der Mietkaution zurückbehalten, wenn noch eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist.

 

Die Mietkaution dient der Sicherung aller (auch künftigen) Ansprüche des Vermieters. Sie betrifft daher auch Ansprüche, die am Ende des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind.

 

Der zurückbehaltene Teil der Mietkaution soll nicht höher sein als die Nachzahlung aus der vorangegangenen Betriebskostenabrechnung.

 

Zieht der Mieter während des laufenden Jahres aus und steht deshalb nur eine Betriebskostenabrechnung für einen Teil des Jahres aus, ist der Vermieter nur zur anteiligen Zurückbehaltung der Kaution berechtigt.

 

Rechenbeispiel:

 

Das Mietverhältnis endet am 31.07.2018. Der Mieter hatte eine Kaution von 1.000,00 EUR hinterlegt. Aus der Betriebskostenabrechnung für das (ganze) Jahr 2017 hatte sich eine Nachzahlung von 400,00 EUR ergeben. Sonstige Ansprüche des Vermieters bestehen nicht.

 

Der Vermieter darf bis zum Vorliegen der Betriebskostenabrechnung für 2018 also 7/12 von 400,00 EUR = 233,33 EUR von der Kaution zurückbehalten. Die Rest-Kaution von 766,67 EUR muss er an den Mieter zurückzahlen. 

 

Download Urteil
Zurückbehaltungsrecht des Vermieters wegen künftiger Betriebskosten-Nachforderung
BGH VIII ZR 71-05 Zurückbehaltungsrecht [...]
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