Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietkaution Neuruppin Wittstock Mietrecht
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietkaution Neuruppin Wittstock Mietrecht

Rechtsprechung des BGH zur Mietkaution

 

Das Thema Mietkaution ist immer wieder Gegenstand von gerichtlichen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weshalb sich der Bundesgerichtshof wiederholt damit auseinandersetzen musste.

 

Nachfolgend eine kurze Übersicht über einige der wichtigsten Entscheidungen des BGH zur Mietkaution mit den Urteilen zum Download:

 

 

Maximale Höhe der Mietkaution

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution 3 Monats-Kaltmieten nicht übersteigen. Zudem ist der Mieter berechtigt, die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen.

 

Eine mietvertragliche Vereinbarung, die hiervon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam.

 

Hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Mietkaution geleistet, die höher als 3 Monats-Kaltmieten ist, kann er den überschießenden Betrag vom Vermieter herausverlangen.

Download Urteil
Mietkaution maximal 3 Kaltmieten
BGH VIII ZR 243-03 Zuätzliche Sicherheit[...]
PDF-Dokument [43.0 KB]
Download Urteil
Rückforderungsanspruch des Mieters bei Kaution höher als 3 Monatsmieten
BGH VIII ZR 91-10 Rückforderungsanspruch[...]
PDF-Dokument [130.8 KB]

Keine Verwertung während des laufenden Mietverhältnisses

Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Mietkaution durch den Vermieter nur dann verwertet werden, wenn seine Forderung vom Mieter nicht bestritten wird. Der BGH begründet dies mit dem Treuhandcharakter der Mietsicherheit.

Download Urteil
Verwertung der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nur wegen unstreitiger Forderungen des Vermieters
BGH VIII ZR 234-13 Verwertung Mietkautio[...]
PDF-Dokument [112.7 KB]

Rückzahlung an Mieter

Der Vermieter muss die Mietkaution erst dann an den Mieter auszahlen, wenn keinerlei zu sichernde Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Zudem ist dem Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung und Abrechnung zuzugestehen.

 

Hat der Vermieter eine Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die bereits verjährt ist, darf er insoweit die Mietsicherheit nicht verwerten.

Download Urteil
Frist für Rückzahlung der Mietkaution
BGH VIII ZR 263-14 Frist für Rückzahlung[...]
PDF-Dokument [131.8 KB]

Keine Absicherung mietfremder Forderungen

Die Mietkaution dient ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis stammen. Es ist ihm daher untersagt, die Mietsicherheit wegen Ansprüchen zu verwerten, die keinen mietvertraglichen Ursprung haben.

Download Urteil
Keine Aufrechnung des Vermieters gegen Kaution wegen mietfremder Forderungen
BGH VIII ZR 36-12 Keine Aufrechnung durc[...]
PDF-Dokument [113.4 KB]

Insolvenzfeste Anlage durch Vermieter

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen – und insolvenzfest – anzulegen. Hierdurch soll verhindert werden, dass die Mietsicherheit im Falle von finanziellen Schwierigkeiten des Vermieters in die Insolvenzmasse gelangt und für den Mieter nicht mehr zur Verfügung steht.

 

Ist der Vermieter nicht in der Lage, dem Mieter ein insolvenzfestes Bankkonto zu benennen, darf dieser die Zahlung der Kaution verweigern.

Download Urteil
Mietkaution ist erst nach Benennung eines insolvenzfesten Kontos zu zahlen
BGH VIII ZR 98-10 Kaution erst zu zahlen[...]
PDF-Dokument [127.5 KB]

 

Falls der Vermieter dem Mieter nicht nachweisen kann, dass die Mietkaution insolvenzfest angelegt wurde, darf der Mieter einen Teil der Miete (in Höhe der Kaution) zurückbehalten.

Download Urteil
Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei nicht insolvenzfest angelegter Mietkaution
BGH VIII ZR 336-08Zurückbehaltungsrecht [...]
PDF Datei [80.7 KB]

Vermieterwechsel

Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer auch bezüglich der vom Mieter geleisteten Mietkaution in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Falls der Mieter am Ende des Mietverhältnisses seine Mietsicherheit nicht vom neuen Eigentümer zurückerhält, kann er sich an den alten Eigentümer wenden, § 566a BGB.

 

Hat der Mieter vor dem Verkauf der Mietsache seine Mietkaution bereits an den alten Vermieter geleistet, kann der neue Eigentümer die Mietsicherheit nicht nochmals vom Mieter verlangen.

 

Hat der bisherige Eigentümer die Mietkaution an den Mieter zurückgegeben, ist der Mieter verpflichtet, diese an den neuen Vermieter zu leisten.

Download Urteil
Rückgabe der Mietkaution an Mieter durch bisherigen Vermieter
BGH VIII ZR 206-10 Rückgabe der Kaution [...]
PDF-Dokument [120.4 KB]

Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Ein Gewerbemieter hat kein Recht zur Zurückbehaltung der Mietkaution, wenn der Vermieter das Mietobjekt nicht im vereinbarten Zustand übergibt.

Download Urteil
Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mangel der Mietsache
BGH XII ZR 255-04 Kein Zurückbehaltungsr[...]
PDF-Dokument [86.2 KB]

Zu erwartende Betriebskostennachzahlung

Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter einen Teil der Mietkaution zurückbehalten, wenn noch eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist.

 

Der zurückbehaltene Teil soll nicht höher sein als die Nachzahlung aus der vorangegangenen Betriebskostenabrechnung.

Download Urteil
Zurückbehaltungsrecht des Vermieters wegen künftiger Betriebskosten-Nachforderung
BGH VIII ZR 71-05 Zurückbehaltungsrecht [...]
PDF-Dokument [93.1 KB]

 

 

 

 

 

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