Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

In den meisten Wohnraum-Mietverträgen wird dem Mieter die Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auferlegt.

Häufig wird in den jeweiligen Vertragsklauseln auch aufgezählt, welche Arbeiten im Einzelnen durchzuführen sind. Diese Vertragsformulare sind jedoch nicht immer zutreffend.

Gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung wie folgt gesetzlich definiert:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Nach dem Wortlaut dieser gesetzlichen Regelung ist diese Aufzählung abschließend ("nur").

Was gilt, wenn der Mietvertrag von der gesetzlichen Regelung abweicht?

Es ist unzulässig, dem Mieter von Wohnraum mittels Formularklausel im Mietvertrag Arbeiten aufzuerlegen, die nicht in der gesetzlichen Definition enthalten sind.

Verstößt eine Klausel hiergegen, ist sie vollständig unwirksam. Der Mieter muss dann gar keine Renovierungsarbeiten mehr durchführen (BGH, Urteil vom 13.01.2010 VIII ZR 48/09).

Welche Arbeiten gehören NICHT zu den Schönheitsreparaturen?

Folgende Arbeiten, die nicht von der gesetzlichen Vorgabe erfasst sind, gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen:

Außenanstrich von Türen, Balkonen, Balkontüren, Fenstern und Loggien (BGH, Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08),

Abziehen und Neuherstellen einer Parkettversiegelung (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09),

Reparaturarbeiten und Beseitigung von Schäden, die nicht vom Mieter schuldhaft verursacht wurden, wie z.B. Verschließen und Verputzen von Rissen in den Wänden und Decken, Beseitigung von Putzschäden, Erneuerung des Wandputzes,

Schleifen und Lackieren von Schränken und hölzernen Raumteilern,

Erneuerung der Kittfugen von Fenstern,

Streichen von Tür- und Fensterfalzen,

Renovierung von Kellerräumen,

Streichen und Tapezieren von Treppenhäusern, Hausfluren, Kellerfluren und anderen Räumen, die von allen Mietparteien eines Hauses gemeinsam genutzt werden,