In den meisten Wohnraum-Mietverträgen wird dem Mieter die Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auferlegt.
Häufig wird in den jeweiligen Vertragsklauseln auch aufgezählt, welche Arbeiten im Einzelnen durchzuführen sind.
Diese Vertragsformulare sind jedoch nicht immer zutreffend.
Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung wie folgt gesetzlich definiert:
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Nach dem Wortlaut dieser gesetzlichen Regelung ist diese Aufzählung abschließend ("nur").
Es ist unzulässig, dem Mieter von Wohnraum mittels Formularklausel im Mietvertrag Arbeiten aufzuerlegen, die nicht in der gesetzlichen Definition enthalten sind.
Verstößt eine Klausel hiergegen, ist sie vollständig unwirksam.
Der Mieter muss dann gar keine Renovierungsarbeiten mehr durchführen (BGH, Urteil vom 13.01.2010 VIII ZR 48/09).
Wenn in einem Gewerbemietvertrag die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird, umfasst dies auch die Grundreinigung eines vorhandenen Teppichbodens.
Was zu den Schönheitsreparaturen gehört, ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung genau definiert.
Die gesetzliche Definition enthält u.a. das „Streichen von Fußböden“, was allgemeingültig dahin zu verstehen ist, dass Mieter die Oberfläche des Bodenbelags in einen ordentlichen Zustand versetzen soll.
Befindet sich in den gemieteten Räumen kein Holzfußboden, sondern ein Teppich, ist die Definition der Schönheitsreparaturen so auszulegen, dass anstelle des Streichens des Holzfußbodens das Grundreinigen des Teppichbodens tritt.
Grundreinigen (als Schönheitsreparatur) bedeutet nicht das bloße regelmäßige Reinigen durch Staubsaugen, sondern eine gründliche Reinigung (z.B. durch ein professionelles Shamponiergerät).
CHRISTIAN DOERFER
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