In den meisten Wohnraum-Mietverträgen wird dem Mieter die Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auferlegt.
Häufig wird in den jeweiligen Vertragsklauseln auch aufgezählt, welche Arbeiten im Einzelnen durchzuführen sind.
Diese Vertragsformulare sind jedoch nicht immer zutreffend.
Gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen
Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung wie folgt gesetzlich definiert:
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Nach dem Wortlaut dieser gesetzlichen Regelung ist diese Aufzählung abschließend („nur“).
Was gilt, wenn der Mietvertrag von der gesetzlichen Regelung abweicht?
Es ist unzulässig, dem Mieter von Wohnraum mittels Formularklausel im Mietvertrag Arbeiten aufzuerlegen, die nicht in der gesetzlichen Definition enthalten sind.
Verstößt eine Klausel hiergegen, ist sie vollständig unwirksam.
Der Mieter muss dann gar keine Renovierungsarbeiten mehr durchführen (BGH, Urteil vom 13.01.2010 VIII ZR 48/09).
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BGH VIII ZR 48/09 Schönheitsreparaturklausel vollständig unwirksam bei Abweichen von gesetzlicher Definition
BGH VIII ZR 48-09 Vollständige Unwirksam[…]
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Welche Arbeiten gehören NICHT zu den Schönheitsreparaturen?
- Außenanstrich von Türen, Balkonen, Balkontüren, Fenstern und Loggien (BGH, Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08),
- Abziehen und Neuherstellen einer Parkettversiegelung (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09),
- Reparaturarbeiten und Beseitigung von Schäden, die nicht vom Mieter schuldhaft verursacht wurden, wie z.B. Verschließen und Verputzen von Rissen in den Wänden und Decken, Beseitigung von Putzschäden, Erneuerung des Wandputzes,
- Schleifen und Lackieren von Schränken und hölzernen Raumteilern,
- Erneuerung der Kittfugen von Fenstern,
- Streichen von Tür- und Fensterfalzen,
- Renovierung von Kellerräumen,
- Streichen und Tapezieren von Treppenhäusern, Hausfluren, Kellerfluren und anderen Räumen, die von allen Mietparteien eines Hauses gemeinsam genutzt werden,
- Neuverlegung von Teppichen und Fußbodenbelägen,
- Beseitigung von Fogging,
- Streichen von auf Putz verlegten Wasser- und Gasrohren,
- Reinigung von Textil-Wandbehängen,
- Beseitigung von „normalen“ Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung unvermeidlich entstehen.
Bei Gewerbemiete gehört Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen
Wenn in einem Gewerbemietvertrag die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird, umfasst dies auch die Grundreinigung eines vorhandenen Teppichbodens.
Was zu den Schönheitsreparaturen gehört, ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung genau definiert.
Die gesetzliche Definition enthält u.a. das „Streichen von Fußböden“, was allgemeingültig dahin zu verstehen ist, dass Mieter die Oberfläche des Bodenbelags in einen ordentlichen Zustand versetzen soll.
Befindet sich in den gemieteten Räumen kein Holzfußboden, sondern ein Teppich, ist die Definition der Schönheitsreparaturen so auszulegen, dass anstelle des Streichens des Holzfußbodens das Grundreinigen des Teppichbodens tritt.
Grundreinigen (als Schönheitsreparatur) bedeutet nicht das bloße regelmäßige Reinigen durch Staubsaugen, sondern eine gründliche Reinigung (z.B. durch ein professionelles Shamponiergerät).
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BGH XII ZR 15/07 Gewerbemiete: Grundreinigung d. Teppichbodens gehört zu Schönheitsreparaturen
BGH XII ZR 15-07 Bei Gewerbemiete gehört[…]
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