Mieter muss mit Kündigung rechnen
Wer als Mieter einen Mietrückstand auflaufen lässt, der den Vermieter zu fristlosen Kündigung berechtigt, muss mit einem entsprechenden Kündigungsschreiben rechnen.
Ist eine (berechtigte) fristlose Kündigung zugegangen, hat der Mieter grundsätzlich die gemietete Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist zu räumen.
Kündigung wird nach vollständiger Zahlung des Mietrückstands unwirksam
Das Gesetz gibt dem Mieter jedoch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Möglichkeit, die Räumung abzuwenden:
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den vollen Mietrückstand an den Vermieter bezahlt oder sich ein Amt bereit erklärt, den Mietrückstand auszugleichen. Dies muss jedoch innerhalb einer Frist von zwei Monaten geschehen, die mit Zustellung der Räumungsklage beginnt.
Mit der sogenannten Schonfristzahlung muss allerdings der volle Mietrückstand ausgeglichen werden.
Eine unvollständige Zahlung lässt die fristlose Kündigung bestehen (BGH, Urteil vom 24.08.2016, VIII ZR 261/15).
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BGH VIII ZR 261-15 Schonfristzahlung mus[…]
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Einschränkungen bzgl. Abwendbarkeit der Kündigung
Der Mieter hat diese Abwendungsmöglichkeit jedoch nur, wenn es nicht bereits in den vorangegangenen zwei Jahren zu einer fristlosen Kündigung wegen eines Mietrückstandes gekommen ist, die durch nachträgliche Zahlung des Mietrückstandes unwirksam geworden ist.
Zudem beseitigt der vollständige und fristgerechte Ausgleich des vollen Mietrückstandes nicht jede Zahlungsverzugskündigung, sondern nur eine fristlose Kündigung.
Hat der Vermieter also die Kündigung wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes nicht nur fristlos, sondern zugleich hilfsweise auch als ordentliche Kündigung erklärt, bleibt die ordentliche Kündigung auch trotz Schonfristzahlung bestehen.
Der Mieter muss dann trotz Ausgleich des Mietrückstandes nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ausziehen (BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04).
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BGH VIII ZR 6-04 Schonfristzahlung lässt[…]
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