Wer kann Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine Person bzw. Gesellschaft bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein zu können. Zudem ist es bestimmten Gesellschaftsformen verwehrt, diese Position zu bekleiden.

• natürliche Personen,

• Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH),

• haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaften (UG),

• Aktiengesellschaften (AG),

• Offene Handelsgesellschaften (oHG),

• Kommanditgesellschaften (KG),

• GmbH & Co. KG.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden.

Der BGH begründet dies damit, dass für GbR kein Register geführt wird, aus dem für jedermann ersichtlich sein könnte, durch wen die Gesellschaft vertreten wird.

Es existieren für die GbR keine gesetzlichen Regelungen, die das Vertrauen der Öffentlichkeit in die Vertretungsverhältnisse und Gesellschafterstellung schützen – anders als bei Kapital- und Personengesellschaften.

BGH, Beschluss vom 26.01.2006 (V ZB 132/05)

Zudem müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein, um zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden zu können:

Es müssen ausreichende finanzielle Mittel und Sicherheiten vorhanden sein, um der verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft im Haftungsfall Zugriffsmöglichkeiten zu bieten.

Andernfalls liefe die verwaltete Gemeinschaft Gefahr, ihre möglichen Ansprüche gegen den Verwalter nicht durchsetzen zu können, was unter Umständen drastische finanzielle Konsequenzen haben könnte.

Der potentielle Verwalter muss demnach die erforderliche Bonität mitbringen. Diese bemisst sich nach seinen Finanzreserven, seiner Kreditwürdigkeit und möglichen Sicherheiten, die im Bedarfsfall gestellt werden könnten.

Falls Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit eines potentiellen Verwalters bestehen, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft diesen Zweifeln nachgehen und sie aufklären.

Beschließen die Wohnungseigentümer ohne vorherige Klärung der Bonität die Bestellung eines Verwalters, der nicht über die erforderlichen finanziellen Mittel und Sicherheiten verfügt, so kann dieser Beschluss erfolgreich angefochten werden.

BGH, Urteil vom 22.06.2012 (V ZR 190/11)

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